Asuntosijoittajan opas: Vol.1 Ostoksilla

Jo aikoja sitten totesin, että palkkatöillä ei taida tässä maassa rikastua. Piti keksiä jotain muuta eläkepäivien turvaksi :) Osakesijoittamiseen eivät säästöni olisi riittäneet, eikä pääkopasta löytynyt mitään killeri-ideoita, joilla tekisi Zuckerbergit. Entäpä sitten asuntokauppa – minullahan pysyy sorvi kädessä ketterästi ja sisustamiseen löytyi ideoita vaikka muille jakaa?

No, tuolla tiellä ollaan yhä. Nyt edessäni on jo seitsemäs kohde, jota remontoin. Osan teen itse ja osaan käytän ammattiapua. Raskainta remonteissa ei ole ollut varsinainen remontinteko, vaan jatkuva muuttaminen. Joka kerta, kun muuton paikka ja armoton pakkaaminen on edessä, niin ajattelen, että tämä on kyllä viimeinen kerta. Onneksi se ajatus häipyy yhtä nopeasti kuin synnytyskipu.

img_2623
Muovimattokerroksen alta paljastui yllättävän hyväkuntoinen lautalattia.
Tämä postaus toimikoon omakohtaisena oppaanani teille, joita pienimuotoinen asuntosijoittaminen kiinnostaa. Kerrottakoon vielä kaikille, jotka luulevat, että sijoittelen jotain kaivossuvun rahoja, että ostaessani ensimmäisen asuntoni minulla oli omia säästöjä 50 000 markkaa, jolla sain asuntolainan turvin asunnon ostettua.

Toivottavasti tästä minioppaasta on hyötyä teille lukijoille. Jakakaa ihmeessä kokemuksianne kommenttikentässä, jos ehditte. Tässä kirjoituksessa käsittelen asunnonostamista ja seuraavissa taas enemmän laadukkaan ja järkevänhintaisen remontin tekemistä.

img_2625
Valitettavan monesta asunnosta kakluunit on poistettu. Uudessa kodissani on onneksi tällainen kaunotar olohuonetta koristamassa.
Kolme kovaa: sijainti, taloyhtiön kunto ja potentiaali

  1. Asunnon sijainti

Etenkin ravintola- ja vähittäiskauppabisneksessä hoetaan aina samaa mantraa ”sijainti, sijainti, sijainti”. Samaa pätee asuntomarkkinoihin. Osta kämppä sieltä minne muutkin haluavat muuttaa. Toki tämä lisää neliöhintoja, mutta potentiaalisia ostajia, joilla on rahaa ja halua ostaa remontoimasi kämppä, on enemmän. Asunnon haluttavuutta lisäävät lähialueen palvelut, etenkin jos koti on jo sen kokoinen, että sinne voisi muuttaa perheellisiä. Tsekkaa siis koulut, päiväkodit, kaupat ja liikenneyhteydet – hyvistä sellaista on plussaa.

Sijainniksi voitaneen laskea myös asunnon sijainti talossa. Olen itse keskittynyt 1900-luvun kerrostaloihin. Sellaisesta ostaessa kannattaa huomioida muutama seikka: hissi, huonekorkeus ja portaat. Jos taloyhtiössä ei ole hissiä, niin ylimpien kerroksien asuntojen myyminen voi olla haastavaa. Lapsiperheet tai vanhukset harvoin valitsevat tällaisen ratkaisun, sillä haave kaatuu nopeasti konkretian edessä. Tiedän sen, koska olen kerran moisen ”mokan” tehnyt. Kiivettyäni 6 ja ½ kerrosta kapeita portaita yksi lapsi sylissä ja toinen tuloillaan totesin ”never again” samaan tahtiin kuin supistukset takoivat vauvamahaani. Toisaalta hissitön jugend-ajan talon asuntokin voi olla näppärä, jos asunto on esimerkiksi 2. tai 3. kerroksessa.

img_4429
Paljon on vielä hommia edessä. Remontin alkuvaiheessa asunto on kieltämättä karun näköinen työmaa.
  1. Taloyhtiö

Taloyhtiön kunto on nykypäivänä a ja o. Itse suosittelen ostamaan kodin sellaisesta taloyhtiöstä, jossa isot remontit, ns. linjasaneeraukset ovat jo takanapäin. Männä vuosina putkarille, perinteisin menetelmin tehdylle, laskettiin 600 € neliöhintaa. Nykyään tuo summa lähenee usein jo tonnia per neliö. Putkiremonteista tulee monesti myös kaikenlaisia muita sivukuluja: joudut ehkä asumaan vuokralla remontin ajan, tai et haluakaan vakiopalettiin kuluvia ratkaisuja kylppärin kaakeleiksi jne. Todellisia kuluja on vaikea arvioida, ja haarukka voi heittää aika lailla.

Muitakin suuria kuluja voi tietysti olla kuin linjasaneeraus. Ne kannattaa tarkistaa huolella. Sellaisia voivat olla ikkuna- tai kattoremontti, piharemontti tai muu vastaava suuritöinen urakka. Toisaalta se, että taloyhtiössä tehdään remontteja kertoo siitä, että siitä huolehditaan.

Taloyhtiön vuokratuotot kannattaa myös tsekata. Vuokratuotot tuovat lisää tuloja yhtiölle, jonka kautta myös vastikkeet pysyvät kurissa. Se, että kivijalassa on liikkeitä ei kerro koko totuutta, sillä monissa vanhoissa taloissa ne saattavat olla liikkeiden omassa omistuksessa. Sen sijaan, jos taloyhtiö itse omistaa liikehuoneistot tai muita tiloja talosta, tuottoa tulee yhtiön tilille.

img_8723
Keittiöstä aukeaa ihana näkymä pihalle. Onneksi keittiön ikkunoissa oli vielä alkuperäiset ikkunat espanjoletilla.
  1. Asunnon potentiaali

Omat asuntokauppani ovat käsittäneet pelkästään melko tai todella huonokuntoisia asuntoja. Sellaisia, jotka ovat olleet remontoimattomia mahdollisesti jopa 1950-luvulta asti. Tämä toki tarkoittaa sitä, että remonttiin uppoaa rahaa. Toisaalta kodista saa sellaisen kuin haluaa. Kaikissa omistamissani kodeissa olen asunut itse, joten olen muokannut niistä sellaisia, että ne palvelevat omia tarpeitani. Toisaalta pohdin myös aina, mikä saattaisi toimia muillekin. Asuntoa suunnitellessani mietin, miten asunnosta saa remontin avulla kaikkein toimivimman kokonaisuuden ja neliöistä parhaat tehot irti.

Esimerkiksi edellisen kaksioni muutin kolmioksi ja tein käytävästä walk-in-closet-tyyppisen vaatehuoneen. Punavuoren korkeat neliöhinnat tekevät sen, että pienistä kolmioista, sellaisista joihin mahtuu jo pikkuperhekin, on pulaa. Samaten nyt muodissa on olohuoneen ja avokeittiön yhdistäminen suureksi oleskelutilaksi. Aina ennen asunnon ostoa piirtelen useita luonnoksia pohjapiirustukseen erilaisista mahdollisuuksista, jotka asunto tarjoaa. Siihen kannattaakin satsata aikaa ja kysyä mielellään neuvoa asiantuntijoilta.

img_8725
Vanha keittiö sai heti kyytiä. Nettihuutokaupan kautta uusi omistaja löytyi kätevästi ja vanhakin sai uuden elämän.
Tästä tulikin mieleen, että arkielämässähän kannattaa pitää huolta siitä, että lähipiiristä löytyvät ainakin lääkäri ja juristi. Asunnonostajan kannattaa myös pitää muutama tyyppi lähellään:

  • Loistava välittäjä – itse löysin oman luottovälittäjäni vasta viime aikoina. Huoneistokeskuksen Aulikki Yrjölä saa minulta lämpimät suositukset.
  • Kiinteistöasiat tunteva juristi – taloyhtiön kanssa saattaa joutua välillä tukkanuottasille. Onneksi apua löytyy myös ilmaiseksi esimerkiksi Rakennusvirastosta, kun sellaista kaipaa.
  • Arkkitehti – nykyään isännöitsijätoimistot pitävät melko tarkalla silmällä taloyhtiöissä tehtäviä remontteja. Hyvä arkkitehti laatii lupa-anomuksiin piirrokset tai auttaa eteenpäin niiden saamisessa.
  • Sisustussuunnittelija – hyviä vinkkejä kaivataan aina, kuten myös uudenlaisia ratkaisuja kimurantteihin kohtiin.
  • Luottopakit: putki- ja sähkömies sekä lattianhiomiseen erikoistunut taituri. Itse olen jo useassa asunnossa käyttänyt Humis Oy.stä Aki Humaljokea sähkötöissä. Useat lattialaudat on sen sijaan minulle hionut Mikko Mäkelä Oy:n Mikko ja apurit.

Kannattaa aina muistaa, että edellä mainitut henkilöt tekevät näitä hommia työkseen, joten palkkiosta kannattaa sopia etukäteen.

Seuraavissa blogipostauksissa lisää luettavaa remontin etenemisestä ja tekemistäni sisustusvalinnoista. Stay tuned!